از يكسو موجرين با توجه به تورم 25 درصدي موجود معتقدند ارزش واقعي 125 هزار تومان كنوني معادل صد هزار تومان در يكسال قبل است و بر اين مبنا، اجارهها بايد حداقل به همين نسبت افزايش يابد؛ از سوي ديگر و در نقطه مقابل، مستاجرين معتقدند اجارهها تناسبي با درآمدشان ندارد و لذا نبايد بيش از اين افزايش يابد.
بنابراين سوال مبنايي كه در پي پاسخ آن هستيم اين است كه آيا اجاره مسكن در ايران بالاست؟
نگاهي به آمارها حاكي از آن است كه سهم اجاره از كل هزينه خانوار ايراني بيش از 30 درصد است؛ يعني اجاره مسكن به تنهايي حدود يكسوم از بودجه خانوار ايراني را ميبلعد كه رقم بالايي است؛ اين مساله در حالي است كه توجه داشته باشيم سهم هزينه مسكن در دهكهاي پايين جامعه به مراتب سنگينتر است؛ بنابراين بدون ترديد نگاه از سمت تقاضا، مويد بالا بودن اجارههاست.
اما اين همه مطلب نيست؛ چرا كه اين سوال به ذهن متبادر ميشود كه اگر اجارهها بالاست چرا اجارهداري حرفهاي در كشور شكل نميگيرد؛ به ديگر سخن، چرا سرمايهگذاران حقيقي و حقوقي اقدام به ساخت انبوه مجتمعهاي مسكوني به قصد بهرهمندي از سود اجارهداري نميكنند؟
البته در اين نوشتار به هيچوجه در پي انكار مشكلات مستاجرين نيستيم بلكه ميخواهيم به صورت منطقي به واكاوي مساله پرداخته و نتيجه بگيريم بازار اجاره با يك پارادوكس بزرگ مواجه است بهطوري كه اجاره مسكن براي متقاضيان(مستاجرين)، بالا و براي عرضهكنندگان (مالكين)، پايين است!
اجارهداري در كشور ما توسط متقاضيان سرمايهاي مسكن (دارندگان چند واحد مسكوني) انجام ميگيرد؛ اين افراد بهمنظور حفظ ارزش پول در برابرتورم و كسب عايدي و سود سرمايه، اقدام به پسانداز روي دارايي به صورت خريد مسكن مينمايند و واحدهاي مازاد بر نياز را به اجاره ميگذارند بنابراين آنچه مشاهده ميشود اجارهداري خرد است.
مهمترين علت شكل نگرفتن اجارهداري حرفهاي در كشورمان را ميتوان ناشي از نوع بازدهي مسكن دانست. قبل از هر چيز بايد توجه داشت كه مسكن نيز مانند سهام دو نوع بازدهي براي صاحب خود ايجاد ميكند: يكي عايدي سرمايه (افزايش قيمت مسكن طي زمان) و ديگري سود سرمايه (اجاره مسكن.)
مطالعات اقتصادي حاكي از آن است كه نرخ رشد بلندمدت قيمت مسكن تقريبا منطبق با تورم عمومي است و لذا افزايش قيمت مسكن را نميتوان به عنوان بازدهي واقعي لحاظ كرد چراكه افزايش قيمت در واقع جبران كاهش ارزش پول، ناشي از تورم عمومي است و بازدهي واقعي مسكن از طريق اجاره بها تامين ميشود لذا اجارهداري حرفهاي رابطه مستقيمي با بازدهي ناشي از اجاره ـ و نه بازدهي ناشي از افزايش قيمت مسكن ـ دارد.
در كشور ما متوسط نسبت اجاره سالانه به قيمت مسكن حدود پنج درصد است كه رقم بالايي محسوب نميشود؛ ضمن اينكه با لحاظ هزينههاي جانبي، بازدهي واقعي اجارهداري در ايران به زير پنج درصد ميرسد. از سوي ديگر بالا بودن استهلاك و در نتيجه پايين بودن عمر مفيد ساختمان موجب كاهش دوره بهرهبرداري از سرمايهگذاري بوده و مزيد بر علت است. (عمر مفيد مسكن در كشورهاي توسعه يافته بيش از صد سال و در ايران حدود 30 سال است).
بنابراين طبيعي است كه در كشورمان بخش خصوصي تمايلي براي سرمايهگذاري به قصد اجارهداري حرفهاي نداشته باشد و در همين راستا بر خلاف تصور عمومي نميبايست موجرين را به سبب بالا بودن اجاره ها، برندگان بازار مسكن در ايران بدانيم اما طبيعي است كه مستاجرين نيز رضايتي از بازار اجاره ندارند و بحق از بالا بودن اجارهها گله مند هستند.
دو علت كلي براي اين مساله قابل ذكر است؛ علت اول ناشي از بالا بودن قيمت مسكن به سبب بهرهوري پايين نهادههاي توليد مسكن، روشهاي سنتي ساخت، نظام تامين مالي و... است كه منجر به كم شدن نسبت اجاره به قيمت مسكن و نارضايتي موجر ميشود.
علت دوم ناشي از پايين بودن سطح عمومي درآمدهاست كه منجر به زياد شدن نسبت اجاره به درآمد خانوار و نارضايتي مستاجر ميشود.
بهروز ملكي
