از منظر اقتصادي نيز حوزه ساختمان و سرمايهگذاري همواره به عنوان يكي از حوزههاي جذاب ميان سرمايهگذاران و صاحبان نقدينگي در ايران مطرح بوده است؛ به گونهاي كه در مقاطع زماني مختلف و به فراخور تحولاتي كه در سياستهاي پولي يا بازارهاي موازي اتفاق ميافتد، حوزه مسكن با حضور گسترده يا خروج سرمايهگذاران مواجه ميشود.
وقتي همه سازنده ميشوند
بازدهي چشمگير سرمايهگذاري در حوزه ساخت و ساز مسكن گاه چنان اغواكننده و جذاب شده است كه عموم مردم نسبت به حضور در اين بازار و آزمودن بخت خود در آن ترغيب ميشوند.
در چنين دورههايي معمولا حوزه ساخت و ساز مسكن شاهد حضور سرمايهگذاران و سازندگاني است كه بدون كمترين تجربهاي در اين رابطه و تنها با اميد كسب سود از اين محل وارد اين حوزه شدهاند.
بسياري از مالكان املاك قديمي كه در عرف بازار مسكن از آنها تعبير به املاك كلنگي ميشود، وسوسه ميشوند كه به اشكال مختلف اعم از سرمايهگذاري مستقيم، مشاركت در ساخت و... واحد مسكوني قديمي خود را به تعداد بيشتري از واحدهاي نوساز تبديل و از اين محل سود كسب كنند.
بر اساس گزارش رسمي بانك مركزي سال 1389، نسبت ارزش زمين به كل هزينه تمامشده ساختمانهاي تكميلشده در كل مناطق شهري كشور معادل 46.9 درصد بود.
در اين سال نسبت مذكور براي ساختمانهاي تكميلشده در شهر تهران به 59.3 درصد رسيد كه در مقايسه با سال قبل از آن، 1.1 واحد درصد افزايش نشان ميدهد.
به عبارت ديگر سال 89 نزديك به 50 درصد از قيمت تمامشده ساخت و سازهاي مسكوني را ارزش زمين تشكيل داده است.
مصالح ساختماني
پس از موضوع زمين، مهمترين عامل تأثيرگذار در قيمت تمامشده مسكن، مصالح ساختماني و سهم آنها در قيمت تمام شده مسكن است.
بر اساس آخرين گزارشهاي مركز آمار ايران از وضعيت قيمت مصالح ساختماني در نيمه اول سال 90 هم شاهد رشدهاي شديد قيمت اين كالاها در مقايسه با نيمه اول سال 89 هستيم، قيمت مصالح ساختماني در اين دوره حدود 22 درصد افزايش پيدا كرده است.
احمد اسكويي، توزيعكننده تأسيسات و مصالح ساختماني نيز در مورد افزايش قيمت اين محصولات ميگويد: متوسط قيمت تجهيزات تاسيساتي همچون تهويه مورد استفاده در ساختمان در فاصله زماني ابتداي دي تا ابتداي بهمن سال گذشته با 60 درصد افزايش همراه بود. همچنين در دوره زماني گفته شده متوسط قيمت انواع فولاد 20 درصد، انواع سيمان 11 درصد و انواع تجهيزات گرمايش و سرمايش در ظرفيتهاي مختلف 45 درصد افزايش داشته است.
دستمزد نيروي انساني
يكي ديگر از عوامل تأثيرگذار در قيمت تمامشده مسكن، دستمزدي است كه سازندگان بايد به نيروي انساني فعال در اين حوزه پرداخت كنند. همانگونه كه انتظار ميرفت، اين شاخص هم طي سالهاي اخير بويژه دو سال 89 و 90 در مقايسه با سالهاي پيشين با شيبي تندتر افزايش يافته است.
خيرالله عابدي از معماران و سازندگان با سابقه در تهران و شهرستانها با تأييد افزايش قابل ملاحظه دستمزد كارگزان ساختماني ميگويد: يك كارگر ساده ساختماني در سال گذشته با ساعتي 3000 تا 3500 تومان كار ميكرد، اما در سال جاري با كمتر از 5000 تومان بسختي حاضر ميشوند كار كنند.
دستمزد يك بناي ماهر سال گذشته حدود ساعتي 5000 تا 6000 تومان بود، اما امسال به كمتر از 8000 تومان راضي نيستند.
گچكار تا پيش از اين با ساعتي6000 تا 6500 تومان كار ميكرد امسال به كمتر از 8000 تومان براي هر ساعت راضي نيست.
سرجمع قيمت تمامشده
با در نظر گرفتن مجموع اين قيمتها ميتوان اينگونه نتيجه گرفت كه در حال حاضر ساخت هر متر واحد مسكوني حدودا 550 تا 600 هزار تومان براي سازندگان تمام ميشود.
به عبارت ديگر، در شرايط معمول و با استفاده از مصالح معمول ساخت و ساز به عنوان مثال يك آپارتمان 70 متري حدودا 38.5 تا 42 ميليون تومان هزينه ساخت دارد.
به اين مبلغ بايد حدود 20 درصد هزينه تأمين منابع مالي، دريافت جواز، بيمه مسووليت ساختمان، ماليات و عوراض و.... نيز افزود كه قيمت تمامشده را به 46.2 ميليون تا 50.4 ميليون تومان ميرساند بنابراين در صورتي كه قيمت فروش يك آپارتمان نوساز در مركز شهر تهران حدود دو نيم تا سه ميليون تومان باشد، از مابهالتفاوت قيمت ساخت و فروش حدود 128.8 تا 159.6 ميليون تومان عايد سازنده خواهد شد.
بنابر گزارشهاي ميداني، قيمت زمين در همين مناطق بين چهار تا چهارونيم ميليون تومان برآورد ميشود و اگر فرض را بر ساخت پنج طبقه واحد مسكوني در يك زمين حدودا 120 متري بگذاريم، هزينهاي كه بابت خريد زمين پرداخت شده است، حدود 480 تا 540 ميليون تومان خواهد بود.
از آنجا كه بنابر مصوبات موجود حدود 60 درصد مساحت زمين، امكان قرار گرفتن زير بنا را دارد، متراژ واحدهاي مسكوني اين ساختمان فرضي، حدود 70 متر خواهد بود.
از اين رو براي محاسبه بهايي كه خريدار زمين پرداخت كرده است، بايد 480 تا 540 ميليون تومان را به پنج واحد 70 متري تقسيم كنيم يعني 350 مترمربع كه نتيجه حدود يك ميليون و 370 تا يك ميليون و 540 هزار تومان ميشود.
از مجموع اين محاسبات و با اضافه كردن قيمت ساخت هر مترمربع به اين نتيجه ميرسيم كه هر مترمربع آپارتمان بين يك ميليون و 870 تا دو ميليون و 114 هزار تومان ميشود.
از اين رو ميتوان گفت تخمين سودي بين 630 تا 886 هزار تومان به ازاي هر مترمربع ساخت و فروش آپارتمان، برآوردي غيرواقعبينانه نخواهد بود. اگر اين اعداد تخميني را در 350 مترمربع كل زير بنا در نظر بگيريم، سود كل 220 ميليون تا 310 ميليون تومان خواهد بود.
