برترین ها: اگر شما هم جزو آن‌دسته از افرادي هستيد كه به تازگي به فكر بازسازي خانه كلنگي يا ساختن زمين متروكتان افتاده‌ايد، خواندن اين مطلب را به شما پيشنهاد مي‌كنيم ما سعي كرديم در اينجا تمام مواردي كه مربوط به مشاركت و ساخت ملك‌هاي كلنگي است و مي‌تواند كمك‌حال شما باشد و از طرفي اطلاعات شما را در اين زمينه افزايش دهد، جمع‌آوري كنيم تا در زمان كوتاه‌تر و با اطلاعات بيشتر و دقيق‌تر تصميم‌گيري كنيد.
اولين شروط مشاركت
براي ساختوساز يك زمين يا يك خانه قديمي يا ساخت يك خانه كلنگي به صورت مشاركتي به چند نكته مهم بايد توجه داشت: فردي را كه وكالت ملك يا زمين را به ايشان واگذار مي‌كنيد حتما بايد فردي قابل اطمينان و امين باشد، به اين دليل كه اين فرد بعد از گرفتن وكالت قدرت اين را دارد كه از نظر قانوني خود را مالك واقعي بنامد و اما راه‌حل قانوني براي اينكه فرد مذكور نتواند ادعاي مالكيت داشته باشد اين است كه بايد 3 دانگ ملك به نام مالك اصلي باشد و بابت 3 دانگ ديگر چك دريافت شود و تا پايان كار چك نزد مالك بماند و ساختمان طبق قرارداد تقسيم شود.
پس از دادن وكالت به پيمانكار يا (موكل) چند مرحله بايد انجام شود كه عبارتند از:
الف) اندازه‌گيري متراژ
ب) هماهنگي با شهرداري
ج) بيمه، د) تخريب
ه) ساختوساز
نكات مهم در اندازه‌گيري متراژ
نقشه بکشيد
متراژ بايد به صورت دقيق توسط مهندسي كه مي‌خواهد كار نقشه‌كشي را انجام دهد اندازه‌گيري شود و پس از آن ماكت جزئي از كار ساخته شود و تعداد طبقات و متراژ هر طبقه و زيربنا به دست آيد. نقشه ساختمان، بايد دست مهندسي داده شود كه مدرك تحصيلي معتبر داشته باشد كه بتواند راه‌اندازي ساختوساز را تصديق كند، اگر مهندسي كه قرار است اين قسمت از كار را برعهده بگيرد همان مهندسي باشد كه قرار است مرحله ساختوساز را نقشه‌كشي كند بهتر مي‌تواند نظريه‌هاي خود را اعمال كند. بهتر است بدانيد كه اين كار، كار يك مهندس معمار نيست، زيرا مهندس معمار كار نقشه‌كشي طبقات را انجام مي‌دهد: مانند قرارگرفتن آشپزخانه، اتاق خواب‌ها و حمام و... پس اين مرحله (يعني اندازه‌گيري متراژ) مرحله مهمي است زيرا طبق آمار از هر 100 نفري كه اين مرحله را دقيق انجام نمي‌دهند 40 نفر به مشكل برمي‌خورند و كارشان ناقص و ناتمام مي‌ماند.
هماهنگي با شهرداري
مراقب شهرداري باشيد
در اين مرحله مالك بايد با شهرداري منطقه مربوطه هماهنگي‌هاي لازم را به عمل آورد تا جواز ساخت صادر شود؛ در غير اين صورت پس از مدتي شهرداري جلوي ادامه كار را مي‌گيرد، شروع كار بدون جواز شهرداري باعث پيگرد قانوني و جريمه ميشود، شهرداري منطقه بايد با تمام كساني كه در منطقه در حال ساختوساز هستند، مرتبط باشد تا از روند كار آنها مطلع باشد و تحقيقات لازم را به جا آورد تا درصورت وقوع مشكل آن را با سرعت بالا برطرف كند و اما مدارك لازم براي صدور جواز شامل: سند مالكيت، بنچاق، برگه عوارض شهرداري و كارت شناسايي است. در ضمن فرقي ندارد كه براي دريافت جواز مالك به شهرداري مراجعه كند يا موكل؛ زيرا شهرداري از هركدام اسناد خاص خود را دريافت مي‌كند. همچنين هزينه‌اي هم كه در قبال جواز، تخريب و ساخت بايد پرداخته شود بستگي به متراژ ملك دارد. به‌طور مثال، براي يك خانه 100 متري 8 ميليون تومان هزينه بايد پرداخت شود و اما خانه‌هايي كه داراي بافت بسيار فرسوده‌اي هستند شامل پرداخت اين هزينه نمي‌شوند و بايد هزينه بيشتري در مرحله تخريب پرداخت كنند.
تخريب
درست خراب کنيد
پس از صدور جواز و بيمه، مرحله بعدي براي افرادي كه ملك كلنگي دارند، مرحله تخريب است. اين مرحله مرتبط با مرحله بيمه است؛زيرا اگر هنگام تخريب براي خانههاي مجاور اتفاقي بيفتد، بيمه از آنها حمايت مي‌كند. همچنين افرادي كه ساختوساز مشاركتي را روي زمين باير انجام مي‌دهند دردسرهاي مرحله تخريب از جمله نگراني‌ها و حوادث اين مرحله را ندارند و از نظر زماني كارشان سريع‌تر پيش مي‌رود. در قسمت تخريب بايد نكات ايمني از جمله بستن داربست و توري براي جلوگيري از ريزش مصالح و همچنين بستن اطراف كار در حد 2 متر رعايت شود تا مشكلي براي كارگران و مردم در حال تردد ايجاد نشود، ماشين‌هاي تخريب معمولا بيشتر از 3روز كار نمي‌كنند و در اين 3روز عمل تخريب بزرگ انجام ميشود، هزينه اين ماشين‌ها به صورت استاندارد در هر روز بين 100 تا 300هزار تومان است. زمان تردد اين ماشين‌ها و دركل زمان تخريب از 8 صبح تا 7 بعدازظهر است. جالب است بدانيد كه همسايه‌هايي كه از توليد سروصداي اين ماشين‌آلات اذيت مي‌شوند، مي‌توانند به مراجع قانوني شكايت كنند كه باعث جريمه مالك و ابطال جواز كار ميشود. همچنين پيشنهاد ميشود كه كارگران در اين مرحله به صورت روزمزد كار كنند، زيرا كار در اين مرحله به صورت كنتراتي، با سرعت بالا ولي بي‌دقت انجام ميشود.
ساختوساز
حالا وقت ساختن است
مرحله بعد از تخريب مرحله ساختوساز و آخرين مرحله اين پروژه كاري است. اين مرحله اگر به صورت استاندارد جلو برود بين 5/1 تا 2سال به طول مي‌انجامد اما باز هم بستگي به متراژ و تعداد طبقات پروژه دارد، به‌طور مثال ميانگين زمان تحويل پروژه‌اي 100 متري، 4 طبقه و 8 واحدي يك سال است و متراژ 200 متر 2سال.
اجارهنشينها
از قديم گفته‌اند: «اجاره‌نشيني، خوش‌نشيني» با توجه به شرايط كنوني كه مستاجرهاي بي‌نوا مجبورند اجاره‌بهاي خانه موردنظرشان را به دلار پرداخت كنند، هنوز هم مي‌توانيم بگوييم اجاره‌نشين هستيم و خوش‌نشين؟ بعيد به نظر مي‌رسد. به هرحال ما در اينجا سعي كرده‌ايم مطالب به دردبخوري از جمله: اجاره‌بهاي مناطق مختلف شهر، تاثير عوامل مختلف بر بالارفتن اجاره‌بها و... براي مستاجرهاي عزيز جمع‌آوري كرديم. مستاجرهاي عزيز خواندن اين مطلب براي شما خالي از لطف نيست...يكي از مهم‌ترين نكاتي كه در اجاره مسكن شنيده ميشود، بالارفتن قيمت اجاره ماهانه ملك است كه صاحبخانه‌ها با توجه به دلايل خاص خود درخواست اجاره‌بهاي بيشتري دارند كه البته باز هم بستگي به نياز مالك دارد و اگر شرايط شما با شرايطي كه صاحبخانه براي اجاره ملك خود گذاشته است همسان نباشد، خانه‌اش را به شما اجاره نمي‌دهد يا قرارداد را تمديد نمي‌كند (مالشه، اختيارشو داره!!) تمام آپشن‌هايي كه يك خانه دارد در مبلغ اجاره‌بها و وديعه تاثيرگذار است، اين آپشن‌ها عبارتند از: پاركينگ، انباري، آسانسور، سيستم گرمايشي و سرمايشي، استخر و سونا، پاركت و متراژ ساختمان. از عوامل مهم‌تر تاثيرگذار در قيمت، منطقه و طبقه ساختماني ملك است، به‌طور مثال در خانههاي بدون آسانسور طبقه اول 20درصد گران‌تر از طبقه دوم و سوم است يا مناطق 5 و 2 در شمال شهر بسيار گران‌تر از جنوب و شرق تهران است، تعداد افراد خانواده نيز براي برخي از مالكان حائز اهميت است، به‌طور مثال يك زن و شوهر جوان كه فرزندي ندارند نسبت به خانواده‌اي كه 3 فرزند كوچك دارند، راحت‌تر مي‌توانند خانه موردنظر خود را اجاره كنند. پاركينگ هم از آن‌دسته امكانات اجباري براي آن‌دسته افرادي است كه ماشين دارند و با توجه به كمبود جاي پارك در تهران و خيابان‌هاي اطراف اين فاكتور بسيار مهم است و حدود يك تا 2ميليون در مبلغ وديعه يا 30 تا 60 هزار‌تومان روي اجاره ماهانه تاثير مي‌گذارد.
بهترين محل‌ها نسبت به سرمايه
اگر سرمايه شما بين 30 تا 60 ميليون است، ما به شما خيابان‌هاي نيروي هوايي واقع در شرق تهران را پيشنهاد مي‌كنيم كه سكوت و آرامشي چشمگير دارد؛ اگر ساكن شرق تهران هستيد مي‌توانيد براي اجاره يك ملك معقول روي اين منطقه حساب كنيد. اگر به سمت جنوب شرق تهران حركت كنيد متوجه مي‌شويد مناطقي مانند ميدان شهدا، خيابان 17شهريور و خيابان پيروزي جزو بهترين محله‌هاي آن منطقه هستند. مزيتي كه اين مناطق دارند در دسترس‌بودن تمامي نيازهاي روزمره يك خانواده اعم از سوپرماركت، نانوايي، خشك‌شويي و... است. با داشتن 25 تا 50 ميليون سرمايه مي‌توانيد خانه‌اي با تيتراژ 40 تا 95 متر اجاره كنيد (فراموش نشود كه وجود پاركينگ و طبقه مناسب روي اجاره حتما تاثير مي‌گذارد). غرب تهران هم آب و هوايي نسبتامناسبي دارد و با داشتن 30 تا 70 ميليون تومان مي‌توانيد خانه‌اي با متراژ 40 تا 80 متر در خيابان‌هاي شهران يا صادقيه رهن كنيد. محله‌هايي مانند سعادت‌آباد، شهرك غرب هم از بهترين محله‌هاي غرب تهران هستند كه قيمت‌شان به مراتب بالاتر از محله‌هاي ديگر است.
شهرك‌هاي ارزان
مشكل مسكن مشكلي است كه اكثريت مردم كشور ما با آن دست به گريبان هستند، قيمت‌هاي سرسام‌آور و نجومي، شلوغي و سروصدا و ترافيك، معضل جاي پارك نمونه‌هاي كوچكي از اين مشكلات بي‌پايان است اما در چند سال اخير با احداث شهرك‌هايي در حومه تهران با قيمت‌هايي مناسب و آب‌و‌هواي مطلوب شاهد برطرف شدن نسبي اين مشكلات براي قشر متوسط جامعه بوده‌ايم. شهرك‌هايي مانند دهكده المپيك، پيكان‌شهر در جاده ايران‌خودرو و شهرك پرديس واقع در رودهن با پرداخت 20ميليون وديعه و اجاره‌بهاي ماهانه 400 هزار تومان خانه‌هايي با متراژ 140 تا 200 متر در اختيار شما مي‌گذارند.
چقدر سرمايه داريد؟
فاكتورهايي مانند: متراژ ، طبقه مناسب، انباري، پاركينگ و باقي امكانات روي قيمت خريد تاثيرگذار هستند و اما اگر قصد خريد خانه‌اي لوكس در منطقه‌اي مناسب هم از نظر تجاري و هم از نظر آب و هوايي را داريد و مي‌خواهيد مبلغي بين 250 تا 500 ميليون تومان را هزينه كنيد، به شما شمالي‌ترين نقاط خيابان سهروردي، شريعتي و ولي‌عصر را پيشنهاد مي‌كنيم و اگر قصد خريد خانه‌اي استاندارد با قيمت پايين‌تر (بين 120 تا 200) ميليون را داريد، مناطق مركز و شرق تهران از جمله پيروزي، بهارستان و رسالت را پيشنهاد مي‌كنيم. مي‌توان براي خانههاي غيراستاندارد بسيار قديمي صفت فرسوده را به كار برد. اين خانهها بيشتر در جنوبي‌ترين مناطق تهران هستند مثل: شوش، مولوي، نازي‌آباد، شهرري و اسلام‌شهر اين خانهها به علت بالا بودن طول عمر خود به خانههاي فرسوده تبديل شده‌اند و بهترين راه خريد آنها و ساختوساز مجدد ملك است.
اين خانهها نميلرزند
ضدزلزله بودن يكي از مهم‌ترين (شايد مهم‌ترين) مزاياي ساختمان‌هاست كه متاسفانه در بسياري از ساختمان‌ها ديده نمي‌شود، اگر مي‌خواهيد هنگام بروز حوادثي مانند زلزله هم خود و هم اموال‌تان را بيمه كنيد، مي‌توانيد خانه‌هايي با اين مشخصات انتخاب كنيد. اين خانهها به گونه‌اي ساخته شده‌اند كه هنگام وقوع زلزله تكان مي‌خورند اما ريزش و تخريب در آنها اتفاق نمي‌افتد و در سراسر شهر هم قابل دسترس هستند. ساخت خانههاي ضدزلزله به اين صورت است كه نقشه آنها به شهرداري ارائه شده و آنها بررسي مي‌كنند كه آيا نقشه و محاسبات آن صحيح است يا خير. اگر به يك ساختمان در حال ساخت دقت كرده باشيد حتما تيرآهن‌‌هاي ضربدري را ديده‌ايد كه در اضلاع ساختمان كار گذاشته مي‌شوند. اين تيرآهن‌ها باعث استحكام ساختمان در برابر زلزله ميشود و شهرداري بيش از 3 سال كه دستور ساخت ساختمان به صورت ايمن و ضدزلزله را داده است.
رؤياي خريد خانه
حداقل پولي كه مي‌توان براي خريد خانه دردست داشت مبلغي است بين 40 تا 60 ميليون البته با كمك وام! اگر جنوبي‌ترين محله‌هاي تهران و خانههاي غيراستاندارد تهران را فاكتور بگيريم، امروز ديگر نمي‌شود خانه‌اي پيدا كرد كه زير 85 ميليون تومان قيمت داشته باشد (به‌طور مثال مي‌توانيد با در دست‌داشتن 65 ميليون پول نقد و 20 ميليون وام مسكن صاحب خانه‌اي 45تا50 متري شويد!
