مشاوران املاک بخوانند!!

اگر در معامله‌ای که توسط مشاورِ املاک انجام می شود در حق مالک اجحاف شده باشد، وی می‌تواند معامله را فسخ کند و خانه را پس بگیرد. برخی از مراجع (آیة الله نوری همدانی دام ظله) نیز به صرف نارضایتی مالک حق فسخ را برای وی قائلند.   

در فرض سۆال، معامله‌ای که توسط مشاورِ املاک انجام شده است، صحیح است، ولی اگر در حق مالک اجحاف شده باشد، وی می‌تواند معامله را فسخ کند و خانه را پس بگیرد. برخی از مراجع (آیة الله نوری همدانی دام ظله) نیز به صرف نارضایتی مالک حق فسخ را برای وی قائلند.   

پاسخ مراجع عظام تقلید نسبت به این سۆال، چنین است:

حضرت آیة الله العظمی خامنه‌ای (مد ظله العالی):

در فرض سۆال، گرچه معامله مذکور مانعى ندارد ولى اگر به قیمت عادلانه در زمان معامله از مالک خریدارى نشود و مالک نیز اطلاع نداشته باشد، پس از فهمیدن مى‌تواند معامله را فسخ نماید.

حضرت آیة الله العظمی مکارم شیرازی (مد ظله العالی):

در صورتی‌که کاری بر خلاف مقررات و قوانین شرع و قوانین جاری مملکت و مصالح کشور نکند اشکالی ندارد.

حضرت آیة الله العظمی سیستانی (مد ظله العالی):

اگر وکیل در فروش باشد اشکال ندارد.

حضرت آیة الله العظمی نوری همدانی(مد ظله العالی):

 در صورت رضایت صاحب ملک بر عمل مشاور املاک، مانع ندارد.

شرح پرسش

سلام و خسته نباشید؛ شغلم مشاور املاک است. در کار ما عملکردهایی است که با توجه به برخی احادیث به شک افتادم که کار ما آیا صحیح است یا نه؟ حرام است یا حلال؟ عَنْ اَمِیرِالْمُۆمِنینَ (ع): «نَهى رَسُولُ اللّه‏ِ عَنْ بَیْعِ الْمُضْطَرِّینَ» یعنی رسول خدا (صلی الله علیه و آله) از خرید اجحاف گرانه اموال اشخاص که ناچـار به فروش شده‌‏اند منـع فرموده است. البته معنای اجحاف گرانه را نمی‌دانم. بنابر این شغل ما از اصل با این حرف تضاد دارد؛ چون هر کسی که واحدش را برای فروش می‌گذارد نیاز دارد و ناچار به فروش است. داخل قرارداد هم طرف از ناچاری می‌گوید راضیم؛ چون همیشه دوست دارد بالاتر بفروشد. مسئله بعدی دلالی است! اصولا کسانی پول نیازند بازار هم نیست قیمت منزلش مثلا 30 میلیون در بازار است ولی خودش با زبان خودش می‌گوید زیر قیمت بفروش! خوب دلال هم زیر قیمت مثلاً 25 می‌خرد. حال این کار آیا خلاف این حدیث است؛ یعنی حرام است و اگر این‌طور باشد باید تمام بنگاه‌های املاک را تعطیل کرد!

در ارتباط با این پرسش، ابتدا باید چند نکته را در نظر داشت.

 1. بدون تردید قیمت‌ها در بازار، تابع عرضه و تقاضاست و هر زمین، خانه، جنس، خدمات و ... نرخی را در بازار دارد.

 2. طبیعی است که برخی افراد برای جلب مشتری، برای فروش سریع‌‌تر، جهت مبادله با یک ملک مرغوب‌‌تر و یا به هر دلیل دیگری قیمت‌‌های پایین‌‌تری از نرخ بازار را نیز پیشنهاد کنند که در این موارد، به صورت معمول نرخ تخفیف معمولاً آن مقدار نیست که فروشنده متهم به سفاهت شده و تدبیر اقتصادی او  زیر سۆال رود. چنین اشخاصی هم مطمئناً به دلیل نوعی نیاز اقدام به فروش نموده و به همین جهت، تخفیفاتی را نیز در نظر گرفته‌‌اند، اما نمی‌‌توان به آنان مضطر گفت. افرادی که از چنین افرادی خرید ‌کرده و از تخفیفات آنها بهره‌‌مند می‌‌شوند از دیدگاه اسلام، مورد توبیخ قرار نگرفته‌‌اند.

 3. اما فرض کنید خدای ناکرده فردی، خود یا یکی از اعضای خانواده‌‌اش دچار بیماری سنگین و صعب العلاجی شده که نیاز فوری به عمل جراحی گران قیمتی دارد. او در صورتی که هیچ مال دیگری جز خانه مسکونی و یا وسیله نقلیه خود نداشته باشد و امکان قرض از فرد یا نهادی نیز برای او فراهم نباشد، طبیعتاً به دنبال فروش خانه و ماشین خود برآمده و چون جان او و یا همسر و فرزندش در خطر بوده و فرصتی برای چانه زدن ندارد، شاید در صورت فقدان مشتری، بالاجبار راضی شود که اموال خود را با قیمتی بسیار پایین‌‌تر از نرخ بازار عرضه کند و مثلاً آپارتمان صد میلیونی را به ده میلیون بفروشد! تخفیفی که در حالت عادی، تعجب همگان را برمی‌انگیزاند.

با آن‌که خرید از افراد مضطر حرام نیست و چه بسا خودداری همگان از خرید کالا از افراد مضطر، آنها را دچار اضطرار شدیدتری نماید، اما چنانچه در پرسش نیز بدان اشاره شده است در روایات اسلامی، سوء استفاده از چنین وضعیت‌های اضطراری افراد و خرید اجحاف‌‌آمیز از آنان به شدت مورد نکوهش قرار گرفته است. (شیخ حر عاملی، وسائل الشیعة، ج 17، ص 447)

حال ممکن است که این پرسش به وجود آید که خرید ارزان‌‌تر از نرخ بازار تا چه حد اجحاف‌‌گرایانه بوده و تا چه حدی منطبق بر تخفیفات معمول در معاملات بازار است و چه مرزی میان آن دو وجود دارد؟!

در این زمینه باید گفت که بهترین معیار مرزبندی، وجدان هر فرد است.

به عنوان نمونه اگر شخص مضطری برای فروش خانه‌‌اش به بنگاه مراجعه کرد، مشاور املاک باید با در نظر داشتن نرخ بازار، وجدان خود را قاضی قرار داده و بیندیشد که اگر فروشنده‌‌ای عادی برای فروش مراجعه می‌‌کرد، حداکثر تخفیف عاقلانه‌‌ای که خود او از ابتدا برای خرید کالا به فروشنده پیشنهاد می‌‌داد، چه اندازه بود؟! سپس خود را ملزم بداند که دست کم، این خانه را کمتر از این حداکثر فرضی پیشنهادی، از فرد مضطر خریداری نکند.

به عنوان نمونه، در وضعیت فعلی اگر شخصی عادی برای فروش ملکی که نرخ بازار آن صد میلیون است به بنگاه مراجعه کرده و صاحب بنگاه پیشنهاد هشتاد میلیونی را برای خرید ارائه کند، شاید این پیشنهاد در عرف بازار و حتی در نگاه فروشنده چندان غیر منطقی نباشد، اما اگر خریدار، پیشنهاد بیست میلیونی را برای خرید بکند، هم از سوی فروشنده و هم از سوی دیگر مشاوران املاک مورد تمسخر قرار خواهد گرفت.

حال اگر مشاور املاک و یا هر شخص دیگری برای خرید یک ملک از فردی مضطر، پیشنهاد تخفیفی که در حالت عادی تمسخرآمیز است را بدهد، مشخص است که در صدد اجحاف به او است، اما اگر تخفیفی منطقی و معقولانه به فرد مضطر برای خرید خانه از او پیشنهاد کند، ایرادی فقهی و شرعی نخواهد داشت، اما با این وجود، اخلاق اسلامی حکم می‌‌کند که در معامله با افرادی که واقعاً مضطرند تلاش شود تا حداکثر سود به آنها برسد.